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工作电压：24伏直流
工作电流：700毫安
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4*4纸标签：130cm
小方标签：170cm
大方标签：200cm
说明：九年指1997年12月至2006年12月；三年指2004年12月至2006年12月；
数据来源：根据中经网产业数据库计算。
看完不同城市的房价，我们再来讨论不同类型房价的变化，请看图5-11。从1997年12月至2006年
12月九年间累计增幅来看，涨的X快的还是普通住宅，而涨的X慢的是别墅和高档公寓。但从2004年
12月至2006年12月三年间增幅来看，涨的X快的是办公楼。水晶防盗器
很多细心的读者或许会发现一个有趣的现象：对于办公楼、别墅和高档公寓的价格变化而言，近3
年增幅甚至要低于近9年增幅。这是有原因的，因为办公楼、别墅和高档公寓的价格从1998年到2003年
都是在下跌的。这种现象是由我国的经济发展形势、1997年亚洲金融危机的爆发等多种原因造成的。
图5-11各类型商品房价格变化（单位：元）
什么影响了中国房价(1)
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1中国房价历史回顾
……………………………
“价格指数”是指反映价格水平在两个不同时期变动程度的相对数，是衡量不同时期商品价格水
平的变化方向、趋势和程度的重要经济指标通常用报告期对基期的变动百分比来表示。比如2008年3
月份，中国房价指数为111，基期为上年同期（媒体通常报道说：“上年同期=100”），这就是说，相
对2007年3月份而言，中国房价上涨了（111－100）%=11%。水晶防盗器
请看图5-12，这是2000年3月到2008年3月的全国房地产价格指数图。不难发现，我国房价增幅在
2001年X3季度、2003年X3季度曾有小幅回落，此后进入一个上升周期，2004年X4季度达到X高，
该季度相对上年同期增幅高达108%。2005年X1季度开始进入一个比较明显的下行周期，2006年X4
季度到达谷底，该季度房价相对上年同期仅上涨53%。此后又进入一个上行周期——也就是本轮上升
周期。从2008年X1季度价格指数来看，我国房地产价指数正处在一个历史高位，达到11%，因此下一
步的房价变化至关重要——很有可能像2005年那样进入下行周期。但就如股价的涨跌一样——历史常
常不会重演，水晶防盗器
因此仅仅基于历史价格进行推测往往并不准确。下面我们来分析影响房价的其他因素是
如何变化的，并以此为基础推测下一步房价的走势。
图5-122000年3月份以来全国房地产价格指数（分季度）
说明：上年同期为100。
数据来源：X统计年鉴。
2中国房市供求关系分析
……………………………………
往年供求关系的变化
房地产的供应量通常可以用竣工面积来衡量，需求量可以用销售面积来衡量。而供需状况可以用
两者的比值来衡量，也就是供需比。请看图5-13，这是全国商品房的供应量和需求量。可以发现，房
地产供应量的增幅远低于需求量，并且从2005年开始竣工面积开始小于销售面积，致使中国房地产市
场的供需比在2005年历史性地开始小于1，虽然在2006年略有回调，然而2007年进一步下落到084。
中国房市未来供应量分析
施工面积和新开工面积直接决定了未来2～3年进入市场的商品房数量，因此通过分析施工面积和
新开工面积增长率可以预测未来房市的供给量。考虑到我国商品房销售中以预售为主，水晶防盗器
因此新开工面
积的预示能力可能更强。请看图5-14，2001～2005年新开工面积增长率基本与2003～2007年竣工面积
增长率的变化趋势一致。
图5-13各年全国商品房供需状况比较
数据来源：历年X统计年鉴。
图5-14全国商品房施工面积和新开工面积增长率（%）
数据来源：中经网产业数据库。
从图5-14我们还能发现，无论施工面积还是新开工面积，在2005～2007年都有明显的上升趋势。
而且新开工面积在2005～2007年增长势头非常强劲，预示2007年到2009年中国房地产商市场的供应量
将比较充足。水晶防盗器
考虑到从2007年底开始，中国房地产市场销售量大幅下跌——这一点我们将在后面详细
讨论——因此未来2～3年中国商品房的供需比会上升，这在很大程度上能减缓房价的增速。
但需要说明的是，市场交易是买方和卖方的博弈，房地产企业往往能够利用交易规则使交易对自
己更有利，比如在房价上升期，房地产商有可能拖后竣工时间，从而在定价中处于更有利的地位。
中国房地产需求量分析
从长期看，中国房地产的需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。近年中国房地产市场的火
暴与中国城镇化水平的不断提高密不可分。请看表5-2，根据中国X统计局的数据，1990～2006年中
国城镇化水平变化程度的变化率高达1749%，根据世界银行的统计，这一数字也高达139%——远高
于世界平均的616%。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛态势。但从2006
年数据来看，中国城镇化率仍然低于世界平均水平，预计未来5～10年中国的城镇化率仍将不断提高。
这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将十分旺盛。
从短期来看，通过分析商品房销售量的历史变化，可以估计未来的房地产需求量。
由于我国从2005年开始把期房的销售额和销售面积也计入当年的销售额和销售面积，因此2005年
以后的数据更具可比性。请看图5-15和图5-16，不难发现进入2008年春节前后，水晶防盗器
我国房地产的需求量
进入一个非常特殊的时期。2007年12月和2008年2月的销售面积和销售额相对上一年同期的增幅几乎是
直线下滑。这为未来1～2年中国房市的需求量增加了很多数。乐观而言，中国房市或能如2006年一
样很快摆脱低迷期，进入一个新的上升周期。悲观而言，中国房市很可能就此减速，并在较长时间内
拖动房市价格的下跌，从而如美国次贷危机那样，连锁反应导致更多的购房者加入观望的行列。很多
房地产企业资金将开始断流，从而引发进一步降价风暴。水晶防盗器
